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新聞公告
上海交大海外教育學院高端講座系列之六十二——葉檀：房地產投資黃金時代已成過去
發布時間：2011-09-13
徐匯校區文治濟濟一堂
【海外教育學院訊】面對眾多的不確定性，2011年下半年我國的宏觀經濟的走勢究竟怎麽樣？處於政策調控關鍵期的房地產業又將何去何從🙋♂️？2011年6月23日晚，知名財經評論家🐏、人稱“經濟女俠”的葉檀博士在交大徐匯校區大禮堂做了題為《2011年下半年宏觀經濟與房地產走勢》的講座🧘🏽♀️，為德信体育平台海外教育學院眾多校友和來賓奉獻了一場“饕餮盛宴”。講座由海外教育學院發展聯絡部汪蔚青主任主持✍️🍯。
講座開始前，海外教育學院執行院長王紅新向葉檀博士頒發“上海交大海外教育學院兼職教授”聘書🙅🥰。在歡迎辭中，王院長談到經濟學家大抵分為三個流派，而他最欣賞的是像葉檀這樣有獨特觀點的獨立派經濟學家，不為利益集團的觀點左右，對普通人更有指導意義。
王紅新執行院長為葉檀博士辦法兼職教授聘書
王紅新執行院長致辭
在隨後的講座中👨🏿🔬🤼，對於當前人們非常關心的房地產是否還具投資價值的疑問，葉檀博士認為，中國的房地產投資黃金時間從1998年開始，到2010年結束🌸，這一段時間貨幣政策相對寬松，甚至還曾推行過“買房退稅”的好事。然而，這樣的政策已經隨著節節攀升的高房價而終止。葉檀犀利地指出，中國房地產投資的黃金時代已經一去不復返。
但房價會就此陷入暴跌的深淵嗎？葉檀並不這樣認為👨👩👧：在當前限購令政策的影響下，期望房價暴跌或暴漲都是夢。這段時間可以看作是一個整固的過程👨🏼🏭🧑🏼🔧，中國未來新一輪的資產價格真正上漲需要具備兩個條件🟥🦵🏽：一是中國的實體經濟真正轉型🎅🏼，也就是說所有的實體經濟做實了，外需轉為內需。另一個則是人民幣國際化的成功✋🏿。但她同時也不否認，中國房地產市場依然存在一些結構性機會，圍繞高鐵經濟圈及商業地產的機會仍可預見🤯。
與觀點一樣，葉檀的演講風格也相當犀利
講座現場，校友們不僅認真聽，還認真做記錄
與目前市場流行的“供求關系導致房價走高”的觀點不同↖️，葉檀認為📚🦒，目前🐊，中國的房地產在一定程度上已經成為投資品🚃👩🏿🔬，而投資品的市場不是由供求關系決定的，是由貨幣供給與風險、收益的預期來決定的。因此，她認為🦹🏻♂️，目前國家采取的限購政策並不能真正徹底解決高房價問題。
對於如何解決高房價問題，葉檀認為關鍵要從稅收上入手👱🏿♀️：一是征收物業稅或者房產稅，即增加持有環節的成本。二是征收資本利得稅，設定房產投資的收益幅度。但她強調😟🙎🏿， 要想讓物業稅真正抑製高房價🫅🏼，必須實現兩個前提：稅收要夠狠🧑🤝🧑、貨幣政策要負責任🤽🏼♂️。她認為🙌🏽，目前上海實行的房產稅“太溫柔”🧜🏼🥌，很難實現房地產調控的目標，而資本利得稅卻是一種可以有立竿見影效果的稅種，可以根據收益來定不同的稅率，將收益設定在一定幅度以下。
對於我國房產地今後將走向何方👳🏼♀️，葉檀認為，我國將很有可能實行“兩個雙軌製”並行的做法，第一個雙軌製是商品房和保障房的雙軌製👨🏼✈️，另一個雙軌製則是土地財政和房產稅的雙軌製🤐。
講座結束，交大海外的校友們意猶未盡🤌🏿，紛紛抓住寶貴的時間交流提問🧑🧑🧒🧒。
【提問】：葉博士，您好🧙♂️👨🏻🦲，剛才說地方政府為了擺脫土地財政有兩種稅收對沖辦法，一種是房產稅，還有一種是資本利得稅。我們知道房子造好了以後有三種情況：一自住，二空置🧖🏽♀️，三出租。在外國有空置稅👚，我想問一下葉博士中國有沒有可能推出空置稅來對地方財政給予一定的支持🤹🏽♀️？
【葉檀】🧉：我當然希望推出空置稅，因為中國房地產實際上浪費太多了。在房地產稅收領域我是堅決的支持派🪦👩🏼⚕️，我認為應該推出空置稅。但你想想我們現在連房產稅推出都這麽困難，而且其他城市並不跟進，房產稅即便推出了也比較溫柔，你怎麽還能夠希望推出空置稅呢🔨？空置稅是利益集團向自己開刀，這基本上不太可能，我們保持一個美好的願望，繼續呼籲吧！
【提問】：葉老師👩🏿⚖️，您剛才說到金融杠桿撬動了高房價。我是交大海外金融工程師班的，也在投資期貨、股票等，把房地產市場和金融市場當作一般的交易市場來看🤏🏿，我們知道中國股票市場沒有杠桿🥕☂️，期貨市場大概有10倍的杠桿，外匯市場可能有上百倍的杠桿。有的沒有杠桿🚣🏽♂️，有的有杠桿🆓，那股票不是也從1千點漲到6千點嗎，然後由6千點跌到1600多點，我認為杠桿不是價格漲跌的動力學原因。請解釋一下💸。
【葉檀】🤜🏼🏥：你提出了根本置疑🌡，金融杠桿不是一個根本動力的原因💪🏼。但你有沒有想過♊️：一、金融貨幣泡沫和金融杠桿是任何一個投資品市場都不可或缺的前提條件🫁👩🦲。如果你沒有一個非常寬松的貨幣環境，貨幣處於緊縮狀態📩，不能想象任何一個投資品市場能處於牛市階段，這是基本不可能的。二、金融杠桿對於市場有一個撬動作用，在西方表現特別明顯。比如對沖基金有一個非常大的撬動作用，包括1929年時那麽可怕👔，主要是因為當中的杠桿作用🎆。你不要忘記一點：我們的貧富差距非常大🚓，我在研究房地產市場時把貧富差距徹底地考慮進去，也就是說只要1%的人掌握40%以上財富，這時候預期就變得非常重要。只要在一個房地產市場投資者占據30%時，這個房地產市場一定會往泡沫的方向走，是投資者的預期造成的。一方面看到沒有杠桿，股票市場沒有杠桿，但另外一方面我們別忘了我們廣義貨幣發行量近十年來的增速🦦。也就是說，雖然我們沒有杠桿，但我們的廣義貨幣發行量和社會融資總量所產生的現金已經足以撬動這個市場👾👷🏻♀️。可以做一個假設，如果以現在的廣義貨幣發行量來加上十幾倍🧑🏻🍼，或者幾十倍杠桿的話🤷🏼，我們的資本市場會往哪一個方向走🧬？所以，我認為股票市場除了融資融券以外，還應該有做空機製，否則以後股票很難做。謝謝🤷♀️！
【提問】😡：葉老師，您好！非常高興能夠在這裏聽您的講座。我是做溫泉的，因為我現在90%以上都是房地產開發，涉及到溫泉商業地產🧑🏿🏫、溫泉住宅地產、溫泉旅遊地產，甚至休閑旅遊度假村。但很多開發商一圈幾千畝地🏙，圈了以後他們經過市場調查🍵，來買的人是當地的人嗎❤️🔥？不是。都是投資者。所以我非常困惑，經濟發展到一定的階段，休閑旅遊地產🍒，或者帶有休閑健康向上的地產可能會好一點。想聽一下葉老師的指點🥷🏻，比如溫泉地產會不會也有所發展？謝謝🥄。
【葉檀】：提的是一個非常具體的問題🌈。我想說的是，未來從我們可預見的幾年之內無論是美國也好，還是中國，貨幣依然會處於一個比較旺盛的階段🧑🔧。從這個角度來說我認為房地產雖然趨勢是向下的，但不認為拐點會有一個大幅向下的過程，是從貨幣得出的結論🎯。溫泉地產也是這樣，主要取決於你拿地的成本🧑🏽🦰。我們現在這個社會是一個金融資本主導的市場💎，所以不管是溫泉的占據🕤，還是包括水源的占據，包括中藥材的占據現在都是金融資本正在控製整個鏈條。所以我認為現在之所以跑馬圈地👩🏼💻，一個是為了對沖未來通脹的風險😻，二是在對沖風險過程當中通過占據溫泉，或者類似於這樣的資源🐚，然後使得只有的資產未來可以增值。從現在來看，這是一個主流趨勢。我認為還是可以做的，但關鍵問題是你自己的資金鏈是不是能夠保持，這是最重要的。
【提問】：葉老師🧛🏻，有兩個問題想問一下，葉老師，剛才您演講當中提到企業債的問題，想問一下企業債支持保障房建設已經獲批了，您覺得對保障房的資金缺口有多大作用。二、企業債是否能夠被社會資金認可、認購🐄，對民間資本的吸引力有多大👰🏽♀️。一些金融機構的熱情不是很高，您認為製約因素有哪些？謝謝。
【葉檀】☆：您說的保障房這一塊是大家最近很關心的問題，大家都在支持保障房🤾🏽。但也不能亂做🧙🏽，有幾個東西是可以看到的🥹。一、保障房一定會發債👐🏽。二、得到投融資平臺一定會以這個借口來發債🌉。債務這一塊肯定是一團糟🩱，最後保障房這筆債務到底由誰來支付？我相信由納稅人來支付。我們知道保障房實際上它的平均收益大概就在3%左右👨🏻🏫，如果你的保障房收益如此之低🤳🏽🪃，保障房發債的話債券的收益率是多少，如果高於3%的話，想不出來他怎麽償還，如果要壓低的話貨幣流動性要大，貨幣流動性大的話說明我們處於一個通脹的境地🍔👩🏼🦳，所以是兩難舉措⭐️，是不可能完成的任務🙎🏼♂️。
供稿 海外教育學院
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